내가 살고 있는 집은 괜찮은가? - 등기부등본 확인하기

이제 등기부등본을 발급하였으면 어떻게 봐야 하는지 알아야 합니다. 이것을 볼 줄 알아야 내가 임차하고 있는 이 집이 안전한지 아닌지 확인할 수 있으며 내 권리를 보호할 수 있습니다.

등기부등본은 크게 표제부(건물의 표기), 갑구(소유권에 관한 사항), 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항) 이 세개로 분류되어 있습니다.

1. 표제부

표제부는 건물의 표시 부분입니다. 건물구조(예:세멘벽돌조)와 면적(예:건평:15평) 등 건물에 관한 사항을 표시하는 부분입니다. 위에 보이는 것과 같이 건물내역이나 건물번호, 주소 등을 보실 수 있습니다. 등기부등본 발급시 말소사항포함을 선택하셨다면 위와 같이 보이실 겁니다. 현재유효사항을 선택하셨다면 붉은 줄이 그어진 부분은 나타나 있지 않으실 겁니다. 보통은 현재유효사항으로 보시면 되고 이전에 어떤 사항이 있었는지 자세히 보고 싶다면 약간 복잡하지만 말소사항포함으로 보시면 됩니다. 어찌 되었거나 붉은줄이 그어진 부분은 현재유효사항이 아니기 때문에 아무 의미가 없고 참고 삼아 보시면 됩니다.

2. 갑구

그리고 중요한 갑구는 소유권에 관한 사항입니다. 등기목적, 등기접수일, 등기원인, 소유자 및 소유자의 주소를 확인할 수 있습니다. 위에는 보이지 않지만 등기목적에 소유권보존으로 되어 있는 것은 최초 건물이 건축된 날을 의미합니다. 만약 계약을 하시려면은 위에 있는 소유자와 계약을 하시면 됩니다. 계약시에는 항상 소유자가 같은 사람인지 꼭 확인을 해야 합니다. 만약 소유자는 아버지이고 관리를 아들이 하고 있다면 임대차 계약시 꼭 소유자인 아버지와 계약을 하여야 합니다. 관리자가 아무리 가족인 아들이라고 해도 문제 발생시에는 실제 소유자와 계약을 하지 않았다면 문제의 소지가 될 수 있습니다. 여기에서 아들과 계약을 해야 한다면 아버지(소유자)의 위임장과 인감증명서를 첨부하여 계약을 하시면 됩니다. 아무리 가족이라고 해도 문제가 발생했을땐 소유주체가 누구인지를 먼저 판단하기 때문에 항상 조심하셔야 합니다. 계약기간중에 매매가 되어 소유자가 바뀔 경우에도 항상 체크하셔서 확인하셔야 합니다. 그래야 내 권리를 안전하게 보호할 수 있습니다.

3. 을구

을구 또한 중요한 부분입니다. 을구는 소유권 이외의 권리 관계인 근저당과 전세권 등 선순위 채무가 있는지 없는지를 확인 할 수 있습니다. 위와 같을 경우 근저당이 설정되어 있고 근저당은 언제, 채권최고액은 얼마이며,채무자는 누구이고, 근저당권자는 어디인지 등을 알 수 있습니다. 보통 90%이상은 처음 근저당은 은행같은 금융권에서 대출을 해주고 근저당을 설정합니다. 은행에서 보면 그렇게 해야 대출금에 대하여 나중에 소유자가 채무변제가 어려울 경우 대출금에 대하여 안전하게 보장을 받을 수 있기 때문입니다. 주택 같은 경우에는 건물과 토지가 같이 공동담보로 묶여서 담보가 됩니다. 그리고 전세권설정 등이 있으면 이 곳 을구에서 확인할 수있으며, 경매가 이루어지는 경매설정등기도 이 을구에서 확인할 수 있습니다. 그렇기 때문에 이곳은 꼼꼼하게 보시길 바랍니다.

4. 마무리

등기부등본 확인시 을구에서 확인되는 선순위 채무액이 많이 있다면 불안 여지를 내포하고 있는 것입니다. 그리고 갑구에 표기되는 당해세금을 납부하지 못해 보여지는 압류 또는 가압류가 있을 때는 항상 확인하시고 빠른 문제 해결을 하셔야 합니다. 나의 개인적인 의견이지만 선순위 채무액이 건물시세의 70%를 넘는다면 위험할 수 있으니 참고 바랍니다. 그리고 아파트 등 공동주택일 경우에는 선순위근저당이 있으면 전세계약은 하지 않는 것이 바람직합니다. 잘못하면 깡통전세가 되기 쉽습니다. 마찮가지로 전세 있는곳에는 은행에서도 대출을 해주지 않습니다. 요즘처럼 펜데믹 상황에서 경제도 너무 어렵고 뒤숭숭한데 세입자에게 피해를 주는 빌라왕 같은 사람들 때문에 더욱 불안해지고 힘들어집니다. 아무튼 부족한 설명 이었지만 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바램에서 이 글을 작성합니다. 감사합니다.

 

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