뜨거운 특례보금자리론에 대하여...

2023년 1월 30일부터 특례보금자리론 신청 접수를 받기 시작했습니다. 정말 많은 분들이 기다리고 계셨던 것이 바로 특례보금자리론인데 보금자리론과 일반형 안심전환대출, 적격대출 이 세 가지 상품을 모두 모아서 ‘특례보금자리론’이라는 상품으로 1년간 한시적으로 판매를 하는 상품입니다.

1. 지원대상

일단 지원 대상 주택 가격 9억이하가 대상입니다. 보금자리론의 특성은 매매가격과 KB시세를 둘 다 보기 때문에 만약에 내가 매매를 9억에 하고 KB시세는 10억원이라면 지원대상이 아닙니다. 둘 다 9억이하 이어야만 대출이 가능합니다.

그리고 소득 제한이 없습니다. 이게 많은 분들이 너무 좋아하지만 또 오해를 하고 있는 부분이 난 소득이 없으니까 너무 좋다 이렇게 말씀을 하시는데 그렇지 않습니다 이 보금자리론도 DTI를 봅니다. DSR을 보지는 않지만 어느 정도 소득이 뒷받침 되어야 하는데 우리가 은행에 가면 신용카드로도 소득을 잡아 주고 여러 가지 방법으로 소득을 잡아 주는데 이 보금자리론은 증빙소득과 인정소득만 소득으로 잡아 줍니다. 이 인정 소득은 건강보험을 내는 지역세대주와 국민연금의 납부내역으로 소득을 환산할 수 있는데 3개월치의 평균치로 계산을 하는 게 바로 국민연금과 건강보험납부내역입니다. 내가 혹시라도 보금자리론를 받을 건데 인정소득을 받을 분들 같은 경우는 미리 계획을 해서 3개월치를 만들어 주셔야 되고 아니면 증빙소득자로만 가능하기 때문에 마냥 다 좋은 건 아닙니다. ‘소득이 제한이 없다’라는 것는 지금까지 보금자리론은 연소득 7천만원으로 제한되어 있었는데 그 제한이 없다는 겁니다. 소득 상한이 풀렸다는 거지 소득 하한이 풀렸다는 뜻이 아니라는 겁니다. 연봉 등 소득에 상관없이 집값만 9억원이 넘지 않으면 대출이 가능하다 그런 뜻이기 때문에 여기서 ‘소득제한’은 ‘상한제한이 없다‘라는 뜻으로 해석을 하면 될 것 같습니다.그리고 주택수는 무주택자와 처분조건을 한 1주택자만 가능하고 1주택자인 경우에는 2년 안에 처분을 해야만 됩니다. 여기서 우리가 자금 용도를 따질 때 구입용도(주택구입), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차보증금 반환) 이렇게 세 가지로 나눠지는데 구입용도는 내가 집을 살 때 받는 그런 대출인데 구입용도에 한해서 집이 있는 분들은 2년 안에 처분한다는 조건으로 대출이 가능하다는 뜻이지 내가 지금 집이 2개인데 1채를 대환하여 처분하는 조건으로는 안됩니다. 우리가 일단 새로 살 때, 그때만 일시적 2주택자로 인정을 해 주는 거고 상환인 경우에는 1주택자에 한해서 가능하다라고 생각하시면 될 것 같습니다. 보전용도는 보유하고 있는 집으로 내가 대출을 받고 싶다는 그런 뜻인데 여기서도 목적이 있습니다. 그냥 생활비 목적으로 사용하면 안되고 임차인을 퇴거하는 목적으로만 가능합니다. 그래서 매매잔금(구입용도)으로 쓸 수 있고, 대환(상환용도)으로 쓸 수 있고, 임차인의 퇴거자금 이렇게 세 가지 목적으로만 사용할 수 있는 게 바로 특례보금자리론입니다.

2. 대출한도

대출한도는 최대 5억원입니다. 집값이 6억원인데 5억원 해주나요? 그건 아닙니다. 특례보금자리론도 LTV가 존재합니다. LTV는 규제외지역에서는 아파트의 경우 LTV 70%, 기타 주택이라고 해서 빌라나 연립같은 경우는 5% 차감해서 65% 가능하고, 규제지역에서는 아파트가 60%만 가능합니다. 그리고 기타 주택은 55%. 이렇게 LTV가 정해져 있기 때문에 무조건 다 된다라고 생각하시면 안됩니다. 단, 규제지역에 있는 아파트이더라도 실소유자에 해당 하시는 분들은 70%를 인정을 해 줍니다. 그리고 생애최초구입자 같은 경우는 LTV 80%, DTI 60%로 적용이 되기 때문에 내가 LTV와 DTI가 조금 다르다는 것을 알고 계시면서 진행을 하시면 좋을 것 같습니다. 그리고 만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년으로 나눠져 있습니다. 여기서 40년은 만39세 이하 혹은 신혼부부가 이용할 수 있고, 만기 50년은 만34세 이하 또는 신혼부부가 이용할 수 있는 그런 상품입니다. 그런데 만기를 무작정 늘린다고 해서 좋은 건 아닙니다. 만기가 늘어날수록 금리가 올라가기 때문입니다. 여기서 보시면 우대형 같은 겨우에는 10년은 4.65%, 15년 4.75%, 20년 4.8%, 30년 4.85% 이런 식으로 만기가 길어질수록 금리가 올라가기 때문에 만기가 짧은 게 유리하긴 하지만 만약에 만기가 이렇게 짧으면 DTI를 충족하기가 어렵기 때문에 한 30년, 40년, 50년을 이용할 수 밖에 없습니다. 이전에 보금자리론 대출을 10년짜리 단기로 갖고 있으면 다른 대출을 할 때 DSR이나 DTI에 굉장히 나쁜 영향을 미치기 때문에 만기는 조금 길게 하는 게 좋기는 합니다. 그런데 앞으로 대출도 안 받을 거고 그냥 빨리 갚을 거야 이러시는 분들은 좀 짧게 하셔도 됩니다. 그리고 이제 우대금리가 여러 가지 항목으로 적용이 됩니다. 스마트앱에서 진행하신 아낌e보금자리론은 기본으로 0.1% 깎아 줍니다. 그 외에는 모두 우대금리를 쓸 수 있는 분들은 실수요자만 해당이 됩니다. 그리고 저소득층 청년, 사회적 배려층, 그리고 신혼가구 및 미분양주택은 조금씩 금리를 깎아주는 시스템으로 진행이 됩니다. 특례보금자리론에서 아주 좋은 점은 중도상환 수수료가 면제입니다. 양방향 다 면제라서 너무 좋습니다. 그게 무슨 뜻이냐면 내가 갖고 있는 대출을 특례로 바꿀 때 나의 대출에 중도상환 수수료가 면제가 되고 특례보금자리론을 또 다른 상품으로 대환할 때 중도상환 수수료가 면제됩니다. 만약 지금 특례보금자리론의 금리가 매력적이다라고 생각하시면 신청을 하면 좋을 것 같습니다. 이렇게 많은 분들이 기다리고 있는 상품인 특례보금자리론이 경매로도 가능합니다. 그런데 과연 유리할까를 생각해 봐야합니다. 왜냐하면 경매는 감정가 대비 낙찰율이 적으면 대출 한도가 상당히 많이 나오는 상품인데 특례보금자리론 같은 경우는 감정가/낙찰가 이 둘 중에 낮은 금액의 70%만 대출이 되기 때문에 어느 쪽이 유리한지른 판단하셔야 됩니다. 예를들어 감정가가 9억원인데 6억원에 낙찰을 받았을때 만약에 내가 은행에서 대출을 받게 되면 80%까지 해 주는 은행이 많이 있습니다. 그러면 4억8천만원 대출이 가능한데 특례보금자리론을 이용하게 되면 낙찰가 6억원의 70%인 4억2천만원만 대출이 가능하기 때문에 6천만원이나 한도가 줄어들 수 있습니다. 그래서 경매로 많은 분들이 원하시는데 이게 과연 유리한 점인가라는 것을 한번 더 생각을 해 보시면 좋을 것 같습니다.

3. 신청방법

신청방법은 한국주택금융공사 홈페이지 혹은 스마트주택금융 앱을 통해서 여러분들이 직접 신청을 하면 될 것 같습니다. 주택금융공사 상품 같은 경우는 내가 신청을 하고 한 달 정도 여유를 주셔야 됩니다. 우리가 은행상품 같은 경우에 정말 급한 경우는 일주일 안에도 나가고 정말 더 급하면 정말 빨리도 나갈 수가 있는데 은행 직원들도 너무 급한 거는 선호하지 않습니다. 왜냐하면 은행에서 심사를 해야 되는데 기간을 너무 촉박하게 주면 실수가 나올 수도 있기 때문에 여러분들이 신청기간은 한달정도 주셔야 됩니다. 그리고 디딤돌하고 특례보금자리론은 결합해서 쓸 수 있습니다. 같은 회사이기 때문에 디딤돌+보금자리론이 가능합니다. 디딤돌은 금리가 지금 2~3%이고 보금자리론 상단은 5%입니다. 그래서 디딤돌을 충분히 이용하시고 플러스로 보금자리론 이용하면 금리면에서 많은 혜택을 볼 수 있기 때문입니다. 그리고 또 하나 질문하는 것 중에 오피스텔을 헷갈려 하시는데 전입한 주거용오피스텔은 대출시에는 항상 상가(업무시설)로 간주되어서 주택이 아니기 때문에 특례보금자리론을 이용할 수 없고, 주택수를 계산 할 때 입주권, 분양권 모두 주택수에 포함이 되기 때문에 만약에 매매 용도로 사용하실 거면 처분조건으로 사용하셔야 됩니다. 그리고 더 자세한 부분들은 주택금융공사 홈페이지에서 찾아보시고 내가 특례보금자리론에 해당이 되고 만기 고정금리로 바꾸고 싶다 하시는 분들은 많은 이용을 하시면 될 것 같습니다.