다가구 주택의 임차인에게 하여야 할 확인,설명의무의 범위(판례)

1. 다가구 주택의 임차인에게 하여야 할 확인·설명의무의 범위

개업공인중개사는 중개대상물의 임차권을 포함한 권리관계를 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고, 이를 위하여 필요한 경우 임대의뢰인 등에게 권리관계에 관한 자료를 요구할 수도 있는 것인바, 이러한 개업공인중개사의 권리관계의 확인·설명의무는 임대의뢰인에게 권리관계를 문의하여 그 답변을 임차의뢰인에게 전달하였다는 것만으로 이를 다하였다 할 수는 없고, 임대의뢰인에게 그에 관한 자료를 요구하거나, 개업공인중개사가 통상 조사할 수 있는 방법을 통하여 확인할 수 있는 범위내에서는 스스로 권리관계를 조사, 확인하여 설명하여야 그 의무를 다한 것이라고 보아야 할 것이다.

그렇다면, 개업공인중개사는 임대인의 말만 믿고 이를 그대로 임차의뢰인인 원고에게 전달할 것이 아니라, 임대인에게 다른 세입자의 임대차계약서, 이 사건 주택소재지의 주민등록등본 등을 조속히 제시할 것을 다시 촉구하거나, 다른 세입자들의 임대차계약을 중개하였을 것으로 보이는 인근 개업공인중개사들에게 이 사건 주택의 임대차조건을 문의해보는 등의 조치를 취한 후 이를 원고에게 설명하여야 할 것임에도, 개업공인중개사는 이러한 조치를 취하지 아니하고 원고에게 이 사건 임대차계약을 체결하도록 중개한 것이므로, 이는 중개대상물에 관한 확인·설명의무를 다하지 아니한 것이라 봄이 상당하다(개업공인중개사의 주장대로라면, 개업공인중개사가 임대의뢰인으로 하여금 임차의뢰인에게 중개대상물의 권리관계에 대하여 설명을 하게 해주기만 하면 개업공인중개사는 더 이상 아무런 확인설명의무가 없다는 결론에 이르게 되는데, 이는 개업공인중개사의 중개없이 당사자 간에 계약을 체결하는 것과 사실상 차이가 없는 결과가 되어 부당하다).(대구지법 2012. 2. 7. 선고 2011가합4364 판결)

2. 건물의 용도 면적에 대한 확인·설명의 범위

개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하여야 하고(법 제25조 제1항, 동법 시행령 제21조 제1항 제1호), 당해 중개대상물의 거래상의 중요 사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니되며(법 제33조 제4호), 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(법 제30조제1항).

살피건대, 공인중개사인 피고가 중개의뢰인인 원고에게 중개대상물인 이 사건 점포에 관하 여 그 건축물의 용도 등을 정확히 설명하였다는 점을 인정할 만한 아무런 증거가 없고, 오히려 위 인정사실에 의하면, 피고는 건축물대장에 기재된 이 사건 건물의 정확한 용도, 면적에 대한 내용 및 그 기재된 용도와 달리 이 사건 점포를 상업용으로 사용한다면 관할관청 으로부터 언제든지 철거명령을 받을 위험성이 크다는 점을 원고에게 제대로 설명하지 않은 사실이 인정될 뿐이므로, 피고는 법 제30조 제1항에 따라 위 설명의무를 위반함으로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.(울산지방법원 2013. 9. 4. 선고 2013가단2206 판결)

3. 정확한 경계의 확인·설명

부동산중개업무에 종사하는 개업공인중개사는 부동산거래에 관해서 전문적인 지식과 경험 을 가진 전문가이고, 개업공인중개사에게 부동산매매에 관한 중개행위를 의뢰하는 사람은 이러한 개업공인중개사의 지식과 경험을 신뢰하여 부동산중개를 의뢰하는 것이 일반적이므 로, 개업공인중개사로서는 위탁자에 대하여 위임계약에 따른 선량한 관리자로서의 주의의무 를 부담함은 물론 그 중개행위를 함에 있어서는 중개대상물의 상태나 입지 등에 관해서 조사하고 이를 확인하는 등 매수인으로 하여금 예상 밖의 손해를 입지 않도록 충분히 주의를 기울여야 할 업무상 주의의무가 있고, 이는 개업공인중개사를 도와 중개에 관한 보조업무를 수행 하는 중개보조인 또한 마찬가지라고 할 것이다.

매수의뢰를 받아 이 사건 각 부동산에 대한 매매 중개를 함에 있어, 이 사건 각 부동산의 현황 및 입지가 원고가 이를 매수함으로써 달성하고자 하는 목적에 부합하는 것인지, 이 사건 각 부동산 경계는 어떠하고 인접 토지는 어떻게 구분되는지, 매도인이 이 사건 각 부동산에 대한 경계측량을 한 사실이 있는지 그 결과는 어떠한지 등에 대해 조사·확인하고 이를 원고에게 제시할 의무가 있음에도, 매수인인 원고에게 이 사건 각 부동산의 경계를 확인하지 아니하고 이를 설명하지도 아니한 과실이 있다(부산지법 2013. 4. 18. 선고 2011가합24138 판결)

이 사건 특약에는 일반적으로 개업공인중개사의 면책을 위하여 "현장 확인 및 서류 검토 후 계약한다." 라는 내용으로 기재되어 있으나 이는 재판 실무에서는 받아들여지지 않을 가능성이 높으므로 유의하여야 한다.