전세권설정과 확정일자

주택을 임차하게 되면 임차보증금에 대하여 안전조치를 취해야 한다. 안전조치를 안 했을 경우 후에 내가 살고 있는 주택이 문제가 발생하면(경매 등) 임차보증금을 반환받지 못 할 수도 있습니다. 이 안전 조치가 전세권 설정이나 확정일자를 받는 것입니다.

이 부분에 대하여 자세히 설명하겠습니다.

1. 확정일자

먼저 확정일자는 전입신고가 되어있어야 합니다. 보통은 전입신고하면서 확정일자를 같이 처리하기 때문에 어려운 점은 없습니다. 그리고 온라인으로도 전입신고가 가능합니다. 정부24 사이트에서 전입신고가 가능하며 확정일자도 같이 신청할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 하면 채권으로서 성격을 가지며 점유(실제거주)까지하면 효력이 발생합니다. 임차인 단독으로 처리가 가능하며 비용은 600원이 소요됩니다. 필요서류로는 임대차계약서가 필요합니다, 만약 경매가 이루어 졌다면 배당요구를 해야하며 토지,건물 모두에 대하여 우선적 권리를 주장할 수 있습니다. 그리고 임차보증금을 반환 받으려면 반환청구 소송을 제기해야 하며 승소시 강제경매를 신청 집행할 수 있습니다. 전세권 설정 등기와 거의 동일한 효력을 가지지만 제3자에게 효력 승계는 불가능합니다.

2. 전세권설정

전세권설정은 물권으로서 강력한 권한을 가집니다. 전입신고가 없어도 되지만 전세권 설정을 하려면 임대인의 동의를 구해야 합니다. 신청은 관할법원 등기과 또는 등기소에서 신청하면 됩니다. 등기비용은 확정일자 처리비용보다 훨씬 많이 들어 갑니다. 임대금액에 따라 비용이 들어 가기 때문에 정확한 가격을 확인 할 수 없지만 많은 비용이 들어 갑니다. 그렇기 때문에 확정일자로 처리하는 경우가 많습니다, 그렇지만 금액이 클 경우이거나 임대인이 법인일 경우에는 전세권설정을 하는 것이 더 바람직합니다. 신청서류로는 임대인의 인감도장,인감증명서,등기권리증,주민등록초본 등이 필요하며 임차인은 도장,주민등록초본,임대차계약서 사본,전세권설정양식을 제출해야 합니다. 전세권설정이 되면 경매시 배당요구를 하지 않아도 순위에 의해 보장을 받습니다. 그리고 판결없이도 임의경매를 신청할 수 있습니다. 

우리나라는 물권이 채권에 우선합니다. 물권이란 타인의 행위를 거칠 필요 없이 물건을 직접 지배하는 권리로 소유권,지상권,전세권,근저당권 등이 있습니다. 그리고 채권은 특정인에 대하여만 급부를 청구할 수 있는 권리로 가압류 같은 돈 받을 수 있는 권리 등을 말합니다. 물권은 임의경매를 신청하여 바로 경매를 신청할 수 있지만, 채권은 반환청구소송 제기하여 승소를 해야하고 그 승소판결문을 가지고 강제경매를 신청해야 합니다. 이런 면에서는 복잡한 단계를 거치지 않으니 물권이 더 좋긴 합니다. 주택임대차 계약에서 임대차 보증금은 채권이기 때문에 물권인 소유권에 대해 순위가 뒤로 밀립니다. 하지만, 전입신고와 확정일자를 받으면 채권인 임대차 계약이 물권화 됩니다. 같은 날 처리가 되면 우선 순위가 전세권설정에는 뒤로 밀리지만 그래도 물권화가 되어 다른 채권에 우선하여 변제 받을 수 있습니다. 하지만 전세권설정이 꼭 필요한 경우가 있는데 임대인이 법인일 경우(법인은 주택임대차보호법의 적용대상이 아님)와 전입신고가 되지 않는 업무용오피스텔, 임차인의 개인 사정으로 전입신고를 할 수 없는 경우에는 전세권설정을 하셔야 합니다. 이 두가지 방법으로 내 소중한 재산을 지키시길 바랍니다.