상가나 오피스텔 계약시 알아야 할 포괄양도양수계약이란?

포괄양도양수계약이란 사업의 주체를 제외한 모든 부분을 양도양수한다는 것이다. 건물이나 상가 또는 업무용오피스텔을 양도하는 경우에 양도인이 양수인에게 부가가치세를 받아 세무서에 납부하고, 양수인은 다시 세무서로부터 부가가치세를 환급받게 됩니다. 이런 과정들이 쓸데없이 낭비되고 있다고 봐야 합니다. 어차피 납부하고 다시 환급받고 비효율적인 업무가 되는 것입니다.

그래서 포괄양도양수계약서를 제출하면 부가가치세 신고,납부에 갈음하여 처리를 하고 있습니다.

1. 포괄양도양수를 하는 이유

첫 번째로는 위에서 말한바와 같이 업무를 간략히 처리하기 위해서라고 보시면 됩니다. 두 번째로는 초기 매입자금이 부족할 경우입니다. 만약 매입하려는 물건이 10억이라면 실제필요한 자금은 10억중 건물분 부가가치세를 추가로 필요합니다. 건물분부가가치세란 매입하려는 건물에는 토지분 대금과 건물분 금액이 합산되어 있는 것입니다. 토지분 금액은 부가가치세가 반영되지 않기 때문에 건물분 금액에 대하여만 10%로 부가가치세가 반영됩니다. 보통은 오피스텔인 경우는 건물분이 60% 정도 됩니다. 10억이라면 6억정도가 건물분입니다. 그러면 6억의 10%인 6천만원을 추가하여 총 10억6천만원을 매입자금으로 준비를 하여야 합니다. 물론 취득세 등 다른 세금은 별도로 준비하여야 합니다. 일반 건물인 경우는 토지 시세에 따라 다르기 때문에 구청에 확인하시면 건물분과 토지분 금액을 별도로 확인하실수 있습니다. 그러나 포괄양도양수계약으로 처리하시면 매입대금인 10억만 준비하면 원하시는 물건을 매입하실 수 있습니다.

2. 사업포괄양도양수 조건

포괄양도양수계약을 하기위해서는 사업자가 같아야 합니다. 양도인 일반과세자에서 양수인 일반과세자로, 양도인 일반과세자에서 양수인 간이과세자로도 가능합니다. 다만, 양수인은 간이과세자에서 당연히 자동으로 일반과세자로 변경됩니다. 따라서 일반과세자가 면세사업자 또는 비사업자에게 양도할 경우에 잔금 후 일반과세자로 변경하지 않으면 포괄양도야수계약은 불가능 합니다.

3. 사업포괄양도양수 계약시 신고의무

사업양도 후 양도인은 사업자 폐업신고 또는 부가가치세 확정신고를 할 때 사업양도신고서를 세무서에 제출하면 됩니다. 확정신고 기한은 일반사업자인 경우에는 매년 1.1~1.25, 7.1~7.25입니다. 그리고 양수인도 사업자 등록시 포괄양도양수계약서 사본을 세무서에 제출하여야 합니다. 사업자 등록은 사업개시일로부터 20일 이내에 하시면 되고, 신규사업자의 경우에는 사업전에도 가능합니다. 포괄양도양수계약서는 특별한 형식이 있는건 아닙니다. 일반적으로 통용되는 포괄양도양수계약서를 사용하셔도 되고, 상가나 오피스텔인 경우에는 매매계약서 특약사항에 건물분 부가가치세는 포괄양도양수로 처리한다는 문구를 적시하셔도 됩니다.

4. 주의할 점

양도인는 세금계산서를 발행하시면 안됩니다. 그러면 굳이 포괄양도양수계약으로 처리하는 의미가 없기 때문입니다. 그리고 양수인은 폐업을 하시면 안됩니다. 10년동안 사업을 유지하셔야 합니다. 또한 업무용오피스텔은 주거용오피스텔로 전환을 하시면 안됩니다. 모르고 하셧을 경우에는 부가가치세를 추징당하게 됩니다. 그리고 가장 중요하게 주의할 점은 양도인과 양수인의 주체만 바뀔뿐이지 사업전반에 걸친 미수금, 임차인,관리인, 미납세금 등은 그대로 양도양수가 됩니다. 이부분을 반드시 확인하고 양도양수계약을 하셔야 합니다. 만약 밀린 세금이 많은데 확인하지 않고 포괄양도양수계약을 하였다면 조세관청에서 양수인에게 세금을 부과할 수 있습니다. 이 부분 반드시 확인하셔야 합니다. 그리고 어떠한 이유로든 문제가 발생하여 포괄양도양수계약으로 처리가 안될시는 부가가치세는 누가 부담할 건지를 매매계약서에 명확히 해놓아야 합니다. 그렇지 못할 경우 건물분 부가가치세의 부담 부분에 대하여 분쟁이 발생할 수 있습니다.