다가구주택 사는 법, 올바른 투자법

먼저 다가구주택을 매입하려면 내투자금 33%, 대출 33%, 세입자보증금 33%로 되어 매입하는 것이 가장 이상적이지 않나 생각이 듭니다. 은행 대출이 많으면 이자 부담이 많을 것이고 세입자 보증금이 많으면 세입자의 계약 종료시 보증금을 내어 줄 때 전세입자의 경우 보증금액이 크기 때문에 자금여력이 없을 때는 부담으로 작용합니다.

그러면 어떻게 구입해야 좋은지 자세히 알아 보겠습니다.

1. 투자금액

매매금액에서 현금 투자의 부분이 적으면 융자를 많이 받던지 임대 보증금을 많이 받아야 합니다. 융자 또는 임대 보증금이 많으면 나중에 혹여 임대기간이 지나고 재임대를 해야 할 경우 선순위 금액이 많기 때문에 임대가 안되는 경우가 발생하여 힘들어 질 수도 있습니다. 또한 반대로 매매대금에 대비하여 투자금액이 너무 많을 경우 융자를 받지 않고 보증금도 조금 받지 못하기 때문에 나중에 매매시에 매매가 힘들어 질 수도 있습니다. 매매시 다음 매수인에게 투자금액이 많아 금액적 부담때문에 매매가 쉽게 성사되기 어렵습니다.

2.대출

보통 다가구는 일반 제1금융권(시중은행)에서는 매매대금의 30%이하 정도의 대출을 하여 주고, 제2금융권(단위농협,신협,새마을금고 등등)에서는 30~45%정도를 대출해 주고 있습니다. 대출금리는 제1금융권보다 제2금융권이 연리 0.5%정도 더 높게 형성되어 있습니다. 쉽게 말하자면 많이 대출해주는 대신 이자를 더 많이 받겠다는 것입니다. 즉 제1금융권인 시중은행에서 30%정도의 대출보다는 제2금융권의 30%~45% 대출이 훨씬 유리합니다. 이것을 레버리지효과(지렛대효과)라고 불리는 것으로 타인의 자본을 가지고 자신의 이윤을 극대화 시키는 방법을 의미합니다. 예를들면 대출이자는 연3.5%정도라면 보증금을 월세로 전환하여 얻는 수익이 8%라면 대출을 이용하여 레버리지효과를 얻는 방법이 이윤 극대화에 훨씬 좋다는 얘기입니다.

3. 보증금 (전세 또는 월세 보증금)

임대보증금이 너무 많으면 세입자가 계약을 맺는데 선순위 담보금액(융자금 및 선순위 임차보증금)이 많기 때문에 계약하기 어려워 공실의 우려가 있으므로 임대보증금은 총가구수의 30%이하로 임대차를 유지하는 것이 좋습니다. 그래야 후순위 임차인도 보증금액에 대한 부담감(위험성)이 적어 공실이 적어 집니다. 여기서 보증금의 위험성이란 계약 종료시 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있는가를 말하는 겁니다. 혹시나 만에 하나 건물이 잘못되어 경매까지 가는 경우 나보다 선순위담보액이 많으면 내 보증금을 돌려 받지 못하는 경우도 발생합니다. 다가구주택은 아무리 전체적인 수익률이 좋다고 해도 공실이 많으면 그 만큼 수익금이 없기 때문에 투자 가치가 현저히 떨어집니다. 이점 유의하셔서 좋은 투자하시길 바랍니다.

다중주택, 다가구주택, 다세대주택의 분류

일반적으로 원투룸이라는 것은 다가구 주택과 다중주택을 의미합니다. 수익성 임대사업을 하시는 분들이 하시는게 다가구, 다세대, 다중주택의 임대사업인데, 법적으로는 분명히 차이가 있습니다. 본 글은 법률적인 차이보다 실제 물건을 보실 때 구분하는 방법을 간략히 설명해 드리겠습니다. 쉽게 설명하자면 다가구와 다중주택은 전체세대의 소유주(등기확인시)가 1명인 것을 의미하고, 다세대는 각 세대별로 각각의 주인이 있는 형태입니다. 즉 다가구나 다중주택은 건물 한동을 구입하여 임대사업을 하는 것이고, 다세대는 각 세대를 하나 하나 구입(소유주가 각각 다름)하여 임대사업을 하는 것입니다. 다중주택은 3층이하로 건축을 할 수 있는 반면, 다가구주택은 주택으로 쓰이는 부분이 3개층 이하면 됩니다. 즉, 다가구주택은 3,4,5층, 2,3,4층으로 3개층으로 구분할 수 있습니다. 예를 들어 다가구 주택이 5층 건물에 1층은 필로티 주차장이고, 주거용 건물이 2,3,4,5층이면 한개층은 불법 주거용 건물이라고 보면 됩니다.

[다가구주택]

1. 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 필로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외한다.

2. 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장면적 제외)의 합계가 660㎡ 이하일 것.

3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것.

[다중주택]

1. 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것.

2. 독립된 주거의 형태가 아닐 것.

3. 연면적이 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하일 것.

[다세대주택]

주택으로 쓰이는 1개동의 연멱적(지하주차장 면적 제외)이 660㎡ 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택.