특례보금자리론의 기준이 되는 DTI와 LTV란?

정부의 부동산 정책 발표때마다 언급되는 DTI와 LTV. 이번 특례보금자리론에서도 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)가 각각 70%,60% 적용되었습니다.

이렇게 항상 언급되는 DTI와 LTV에 대하여 기본적인 개념을 쉽게 이해할 수 있게 설명해 놓았습니다.

DTI란?

Debt To Income ratio의 약자로 무슨 말인지 이해하기 어려울 수 있습니다. 이것은 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말합니다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시하며, 총부채 상환 비율로 연간 소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말합니다. 이 수치가 낮을수록 대출 가능액이 줄어들게 됩니다. 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS:Credit Scoring System)과 비슷한 개념입니다. 돈을 빌린 뒤 1년 동안 갚아야 할 원리금(원금+이자)이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 대출액을 제한하는 것입니다. 예를 들면, 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것입니다. 한국에서는 부동산 투기 과열에 따라, 2007년 은행권에서 투기지역과 투기과열지구에 대하여 주택담보대출에 DTI 규제를 확대하였습니다.

소득을 적게 신고한 자영업자나 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에 불리하게 적용될 수 있습니다. DTI는 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출 기간을 장기로 할 경우에는 대출한도의 축소분을 상당부분 보전할 수 있습니다. 그리고 DTI는 대출자의 채무상환 능력을 반영해 대출금을 결정하는 제도로, 수도권 지역의 집값 상승과 대출 증가세를 억제하려는 목적으로 도입되었으며, 주택담보대출 증가에 따른 가계의 채무부담 능력 악화와 금융사의 대출 위험 상승을 막으려는 것으로 대출 규제 강화 방안으로 시행되었습니다.

LTV란?

Loan To Value ratio의 약자로서 주택담보대출비율을 의미하며, 은행에서 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치의 최대가능금액을 말하는 것입니다. 주택을 담보로 은행에서 대출을 실행함에 앞서 집의 가치를 확인한 후, 그에 따른 비율을 정해 그만큼의 금액만 대출이 가능한데 그 비율을 정하는 것을 말합니다. 간단한 예를 들어보면 현재 1금융권 은행에서 대출비율이 60%라면 시세가 3억원의 아파트의 대출가능금액은 3억 * 60% = 1억 8천만원까지 가능합니다. 하지만, 실제로 대출이 가능한 금액은 이것보다 적은데요. 이유는 고객이 대출금액과 이자가 연체될 때에 은행에서는 대출금 회수를 위해 가압류 등 강제경매가 들어가게 되는데 이때를 대비해 소액임차보증금을 차감하고 대출을 해주기 때문입니다. 채권추심, 채권회수 시에는 주택의 임대차보호법에 따라 소액보증금이 1순위가 되기 때문입니다.